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Pour rappel, le bail réel solidaire (BRS) distingue le bâti du foncier. L’acquéreur devient propriétaire du logement tout en étant locataire du terrain.

Le prix des 23 appartements proposés en BRS dans l’ouest parisien varient de 238 000 € pour un T2 à 437 000 € pour un T5, auquel il faut ajouter la redevance mensuelle pour la location du terrain de 2,50 €/m2.

L’offre est réservée aux ménages qui logent ou travaillent à Paris et dont les ressources ne dépassent pas un plafond fixé à 32 562 € pour une personne seule et à 45 586 € pour un couple (revenu fiscal de référence de l’année n-2). Pour postuler, il suffit de constituer un dossier de candidature sur le site de la Foncière de Paris jusqu’au 30 avril 2021.

L’objectif étant de lutter contre la spéculation immobilière, les propriétaires ne pourront pas espérer de plus-value. Le bien sera cessible au prix initial corrigé de l’inflation. Il ne s’agit pas d’investir mais de permettre aux classes moyennes avec enfants de se loger en zone tendue en participant à un projet écologique et solidaire. Serait-on à l’aune d’un changement de paradigme ?

Se renseigner et postuler

L’appréciation du caractère « normal » dépend de chaque situation, comme vient de le rappeler la Cour administrative d’appel de Marseille.

Dans cette affaire, des époux avait mis en vente leur résidence principale située sur la Côte d’Azur. La villa avait fait l’objet d’une promesse de vente dont les effets avaient plusieurs fois été prolongés par des avenants successifs jusqu’à ce que l’acquéreur se désiste ...

Le bien fût aussitôt remis en vente auprès d’agences immobilières qui l’affichèrent entre 1,8 million d’euros et 2 millions d’euros. Celui-ci ne fût cédé que deux ans plus tard pour la somme de 1 532 600 euros, à laquelle s'ajouta 47 400 euros de meubles.

Le vendeur s’est alors prévalu de l’exonération d’impôt sur la plus-value en cas de cession de la résidence principale. L’administration lui a refusé. Elle a été suivie par les juridictions administratives. Elles ont considéré que le contexte économique ne justifiait pas un délai de deux ans pour réaliser la vente du bien. Les juges en ont conclu : « l'administration a pu à bon droit estimer que cette villa de Fréjus ne constituait pas, au jour de la cession, la résidence principale du requérant (…), la plus-value réalisée ne pouvait bénéficier de l'exonération ... »

Lire l'arrêt de la Cour administrative d'appel de Marseille - 16 février 2021 n°19MA04636

Après s’être penché sur les freins à la rénovation, le rapport préconise la mise en place d’un accompagnateur qui aiderait chaque propriétaire procédant à des travaux, à monter son budget et à solliciter les aides auxquelles il peut prétendre. Cet accompagnateur pourrait même avoir la responsabilité de la réalisation du projet.

Sa présence serait obligatoire pour les ménages modestes dont les travaux dépasseraient les 5 000 €.

Pour simplifier l’opération, le rapport suggère également de mettre en place une plateforme numérique unique sur laquelle les intervenants (artisans, banques, collectivités...) viendraient y renseigner l’avancée de leur prestation, y télécharger leurs contrats …, tandis que les propriétaires, eux, pourront y suivre la réalisation de leur projet.

Cette plateforme devait également proposer un espace sécurisé pour les transactions financières entre les différents protagonistes.

Enfin, notez que pour les propriétaires qui n’auraient pas accès au crédit bancaire, comme certains retraités en raison de leur âge et de leurs ressources, le rapport recommande l’instauration d’un "prêt avance mutation" remboursé à la revente ou lors de la succession.

Chiffres

En France, 4,8 millions logements sont classées dans les catégories F et G du Diagnostic de performance énergétique (DPE). Ils représentent 17% du parc résidentiel.

Lire le rapport

Les personnes se considérant victimes de discrimination peuvent désormais avoir recours à un nouveau service d’accompagnement, mis en place par le Défenseur des droits, en appelant le 39 28 ou en se rendant sur le site www.antidiscriminations.fr.

Elles bénéficieront ainsi de conseils juridiques et d’aide dans leurs démarches. Après étude du dossier, le Défenseur des droits pourra intervenir si la situation relève de son champ de compétence.

Communiqué du Défenseur des droits, 12 février 2021

Dans cette affaire, un couple acquiert, en 2006, un appartement dans le cadre d’un programme immobilier défiscalisé, pour 101 500 €.

Conformément aux engagements du vendeur, le bien est loué et permet aux acquéreurs de bénéficier d’une réduction d’impôt. En 2013, ils décident de vendre et, à leur grande surprise, le bien est évalué entre 55 000 et 65 000 €.

Ils estiment avoir été trompés sur la valeur initiale du bien et demandent l’annulation de la vente. Ils n’obtiennent pas gain de cause sur ce point. Toutefois, le vendeur ayant transmis aux acheteurs une seule étude théorique envisageant l’hypothèse la plus optimiste (une progression annuelle de 2 % des loyers et de la valeur bien), les juges considèrent que ce défaut d’information constitue une « perte de chance » pour les acquéreurs qui donne droit à indemnisation. Le vendeur est également condamné à réparer le préjudice moral subi par les acheteurs.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 janvier 2021 n°19-24.881

Sont concernés : Anguilla,la Dominique, les Fidji, Guam, les Palaos, le Panama, les Samoa américaines, les Samoa, les Seychelles, Trinité-et-Tobago, les Îles Vierges américaines et le Vanuatu. Les nouveaux venus, la Dominique et les Palaos, seront officiellement intégrés à la liste à compter du 1er juin 2021.

Arrêté du 26 février 2021 modifiant l’arrêté du 12 février 2010

La Cour de cassation précise que cette disposition ne s’applique pas aux contrats d’assurance-vie. Ce type de placement constitue un acte de disposition et comporte un risque, notamment lorsqu’il est investi en unités de compte. Par conséquent, pour verser de nouvelles primes sur un contrat d’assurance-vie, le tuteur doit obtenir l’autorisation du conseil de famille ou du juge des contentieux de la protection.

Avis Cour de cassation, 18 décembre 2020 n°20-7000 3

Mercredi 16 mars, la société était convoquée devant le tribunal de proximité de Paris. Elle est mise en cause par une soixantaine de victimes de fausses annonces publiées sur son site pour un préjudice estimé à 200 000 euros.

L’escroquerie aurait fait en réalité près de trois cents victimes pour un préjudice estimé à 500 000 euros au minimum. En juillet dernier, une assistante administrative et juridique indépendante avait en effet réuni plusieurs dossiers en vue d’intenter une action collective. Par ailleurs, une dizaine de requérants, dont le dommage dépasse 10.000 euros, verront leur dossier examiné dans les prochains jours. Ils dépendent en effet du tribunal judiciaire et ne relèvent pas de la chambre de proximité.

L’affaire a été révélée par Adeline Daboval dans les colonnes du Parisien. L’annonce de la levée du premier confinement avait conduit de nombreux français sur les sites de locations saisonnières. De grandes villas situées dans des stations cotées étaient proposées à la location pour un prix inférieur de 15 % à celui du marché. Les biens présentés par plusieurs photos existaient réellement. Le texte des annonces étaient rédigées de manière soignée par « Henri Lavure », « Ludovic Gaylar », « Claire Dourdin » ou « Virginie Moulin ». Les faux propriétaires demandaient aux intéressés de les contacter par mail et de renseigner un formulaire indiquant leurs identités et les dates de réservation. Ces derniers recevaient alors un mail aux couleurs de la plateforme leur demandant un paiement en ligne de plusieurs milliers d’euros.

Les victimes reprochent à la société de préciser sur son site que celui-ci est totalement sécurisé alors qu’elle ne vérifie vraisemblablement pas le contenu des annonces publiées. Certaines seraient restées en ligne malgré le signalement de clients. La société se défend en rappelant que les plateformes hébergent des contenus mais ne sont pas responsables de ces derniers. Par ailleurs, elle interdit aux internautes d’effectuer une réservation et un paiement directement auprès du propriétaire. Ces derniers sont tenus d’y procéder en ligne, une obligation constituant le propre de l’activité de toute plateforme transactionnelle.

La décision concernant la société gérante d’Abrite-HomeAway sera rendue dans plusieurs mois. Il existe un précédent qui pourrait faire jurisprudence. La société Airbnb a été condamnée le 5 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Paris. Celui-ci a considéré que la société n’était pas un simple hébergeur. Elle était également un éditeur puisqu’elle se réservait le droit de retirer tout contenu ne respectant pas ses conditions. À ce titre, elle est responsable des agissements illicites commis sur sa plateforme. La société Airbnb a fait appel de cette décision.

Consulter le jugement du 5 juin 2020

Il est assez fréquent que le vendeur abandonne certains aménagements, comme les équipements d’une cuisine ou encore des meubles de terrasse. Dans ce cas, l’acquéreur peut demander que leurs prix ne soient pas confondus avec celui de l’immeuble lors de la rédaction de la promesse de vente. Les droits de mutation seront alors uniquement calculés sur la partie immobilière.

Seuls les meubles dits « meublants » sont concernés. Il s’agit de ceux dont l’occupant fait usage ou qui sont destinés à la décoration du bien. A contrario, sont exclus les meubles « attachés à perpétuelle demeure », qui ne peuvent être séparés du bâti sans détérioration comme une bibliothèque conçue sur-mesure par exemple.

C’est au vendeur de rédiger la liste des meubles et d’en préciser la valeur de chacun (en appliquant un coefficient de vétusté). En cas de doute, il est toujours possible de faire appel à un commissaire-priseur judiciaire.

Attention, la déduction du mobilier de l’assiette des droits de mutation est une tolérance de l’administration fiscale. Elle ne peut dépasser les 5 % du prix de vente.

Texte de référence - Article 735 du Code général des impôts